집값 오를지 내릴지 잘 판단해
투자·거주 전략적인 선택 필요
인구구조·정부정책·입지요소
가격 영향 커 늘 관심 가져야
수익형 부동산 준비 수입 확보
가치 하락 예상될 땐 주택연금
재테크에 있어 '주식은 마약과 같고, 부동산은 신앙과 같다'는 말이 있다. 주식은 많은 이가 직접 투자의 폐해를 인정하면서도 끊지 못하는 경우가 많은 반면, 부동산은 과거의 긍정적 혹은 부정적인 경험에 근거해 강력한 확신을 갖고 있다는 경우가 많다는 의미다.
한국인들에게 내 집 마련은 지상 최대의 과제다. 그러나 자신의 능력보다 과한 집은 독이 될 수 있다. 대출에 의존해 '하우스 푸어'로 전락할 위험까지 있다. 한국주택금융공사가 진행 중인 은퇴금융 아카데미를 통해 은퇴를 전후해 부동산이 어떤 의미를 지니고, 부동산 은퇴전략은 무엇이 있는지 살펴본다.
■부동산 상승론과 하락론의 근거=부동산 가격에 대한 관점은 상승론과 하락론으로 나뉜다. 상승론은 수요의 측면에서 접근한다. 주택 수요자 중 가장 중요한 그룹은 신혼부부들이다. 2000년대 들어서도 30만건 정도로 이 흐름은 유지되고 있다. 여기에 이혼 세대가 늘어나기 시작했다. 2010년도에 들어서도 11만건 정도로 유지되는 중이다. 주택은 내구 연한이 있어 멸실해야 하는 경우가 생긴다. 2014년 멸실된 주택은 전국 기준 8만3,974호가량이다. 이렇게 약 50만 가구는 새로운 주택이 필요하다.
반면 부동한 하락론은 전국 미분양 주택을 포함한 과잉공급의 측면에 주목한다. 8월31일 국토교통부에 따르면 7월 말을 기준으로 전국 미분양 주택은 총 5만4,282호로 집계됐다. 2017~2018년 전국 아파트 입주 물량은 70만여 가구에 이를 전망이다. 거품이 꺼져 불황을 경험하고 있는 일본 부동산 시장의 과거 모습과 현재 우리나라 상황이 많이 닮아 있다는 지적도 나온다.
■부동산 가격에 영향을 미치는 3대 요소=부동산 시장에 장기적으로 가장 큰 영향을 끼치는 요소는 인구구조다. 2030년까지는 의료기술의 발달로 노령인구가 늘어 총 인구가 늘어나지만 장기적 관점에서는 저출산으로 인구가 지속적으로 줄어들 전망이다.
단기적으로는 정부의 정책이 가장 큰 영향을 미친다. 정부 정책은 구체적으로 조세정책, 금융정책, 공급정책으로 구분된다. 2015년 상반기를 기점으로 정부의 금융정책이 대출규제 강화로 흐르고 있는 것이 대표적이다. 부동산 시장에서 정부 정책이 미치는 영향력은 지대하므로 늘 관심을 갖고 살펴봐야 한다.
부동산 가치와 가장 관련 깊은 것은 '입지'다. 대체로 입지에 영향을 주는 요소는 '교통'과 '교육 및 인프라'다. 은퇴전략을 수립하는 과정에서 부동산을 바라볼 때는 '입지'에 대해 고민해야 한다.
■부동산 활용 전략법 2가지=부동산을 활용해 은퇴를 준비하는 대표적인 방법은 수익형 부동산을 활용하는 것과 주택연금을 활용하는 것이다.
은퇴 이후 소득 창출을 목적으로 기존 부동산을 처분하고 전세로 옮기거나, 부부 중심의 생활에 맞춰 작은 집으로 이사를 가는 등 주거형태를 슬림화해 남은 차익으로 수익형 부동산을 준비하는 방법이다.
다른 방법으로는 주택연금이 있다. 2016년 4월 출시된 맞춤형 주택연금 3종 세트는 고령층의 부채 감축, 노후 대비, 주거 안정이라는 1석3조의 효과를 기대하며 고령층의 주택연금 가입을 늘리기 위해 출시됐다.
박창모 한국주택금융공사 강원지사장은 “보유 주택의 가치가 하락할 것으로 예상되거나 거래가 쉽지 않다면 주택연금을 활용하는 것이 유리하다”며 “주택연금은 역모기지 방식을 취하기 때문에 예상과 달리 주택 가격이 상승하는 경우엔 기존 대출을 갚고 소유권을 유지하는 것이 가능하다”고 했다.
정리=신하림기자 peace@kwnews.co.kr
