(11)계약갱신청구권을 2번 사용할 수도 있을까요?
임준엽 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 강원사무국 조사관
■사건의 개요=“6년간 살았는데 2년 더 살수 있을까요?” 임대인 갑은 2018년 임차인 을에 대하여 임대차계약을 체결하였고, 을은 2020년 임대차계약갱신청구권을 사용하여 총 4년간 거주했습니다. 갑과 을은 2022년에 전세계약을 합의 하에 2년간 연장하는 재계약을 체결하였는데, 2024년 계약 만료 후 임대인이 전세금 인상을 요구하자 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 5퍼센트만 올려주겠다고 주장했습니다. 임대인 갑의 입장은 계약갱신청구권은 1회만 사용가능하고 2020년에 이미 소진되었다고 주장합니다. 한편 임차인 을의 입장은 2022년에 신규 재계약을 맺었으니 신규계약도 2+2로 계약갱신청구권을 한번 더 사용해도 된다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다.
■관련 법규와 판례=전세계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약갱신청구권을 임대인에게 통지한 경우, 임대인은 임차인이 2기 이상 차임을 연체했다거나 직접 거주하겠다는 등의 예외적인 사유가 없는 한 거절 할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다(같은법 제2항).
계약갱신청구권의 중복행사에 관하여 직접적으로 다룬 판례는 아직 없으나, 대법원 판례 2014다52933 판결은 임대차 법률 권리관계의 성격을 판단함에 있어서는 ‘논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석해야’ 한다고 판시한 바 있습니다.
■문제 해결=국토교통부와 법무부는 해당 문제에 대해 동일성 검토설을 따르고 있습니다.
△'기존 계약의 틀을 벗어나지 않는 범위'에서 기간을 연장, 일부 조건 변경시 기존 계약과의 동일성이 인정된다면 임차인의 계약갱신요구권 재행사 불가능. △임대인과 임차인이 합의해 '새로운 별도의 임대차계약'을 체결하는 것이라면, 임차인 계약갱신요구권 행사 가능. 계약의 동일성 판단은 계약별로 당사자(임대인․임차인)의 의사, 합의과정, 임대료 인상폭 등 제반 사정을 고려할 필요.
① (당사자 의사) 계약서 특약사항에 ‘새로운 별개 임대차 계약 체결’ ‘계약갱신요구권 재사용 가능’ 등의 내용을 기재한 경우 신규계약으로 보고 갱신요구권 사용 가능 합니다.
② (계약조건 변동) 목적물‧임대료‧기간 등 계약의 중요부분 변동시 동일성 없으므로 갱신요구권을 다시 사용할 수 있습니다. △(목적물) 임차 목적물 변경, 새로운 목적물 추가, 목적물의 면적이 현저하게 변동하는 등의 사유 발생 △(임대료) 임대료를 변동없이 장기간 받아오다가 신규 계약서를 작성하면서 큰 변화폭으로 보증금, 차임을 조정한 경우 △(계약기간) 기존 계약의 종료 시점과 새로운 계약의 시작 시점이 달라지는 등 임대차 기간의 연속성 상실하는 경우 △(기타) 기존계약상 법률관계에 현저한 변동사항이 발생함에 따라 신규계약을 체결하는 경우
정리하자면, 계약갱신요구권의 도입 취지가 신규 임대차 계약 체결일로부터 최소 2+2의 4년간 안정된 임차인의 거주를 보호법익으로 삼고 있으므로, 전세금이 크게 변하지 않는 등 기존 계약 동일성 유지하며 재계약한 경우 기존 계약의 연장일 뿐 신규 계약으로 볼 수는 없습니다. 임차인은 6년간 안정된 거주환경을 이미 보호받았다고 볼 수 있기 때문입니다.
임차인의 안정된 주거환경 보호라는 법익 반대편에 임대인의 소유권 행사·수익의 자유가 있습니다. 계약갱신요구권은 임차인의 주거환경보호를 위하여 임대인의 소유권을 일정 부분 희생시키는 성격을 가지고 있으므로 동일성 검토시 국민 쌍방의 법익을 균형있게 보호하기 위하여 당사자의 의사를 기반으로 제반 사정을 고려하여 결정해야할 사안이라고 볼 수 있습니다.
