임차인 A씨는 임대사업자 B씨와 2년전 임대차계약을 체결하고 거주하던 중 만기 6개월 전 전세계약을 연장하고 싶어서 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통보하였습니다. 임대인은 자신의 임대사업자 등록기간이 곧 끝나므로 실거주하면서 아파트를 매매할 계획이라고 하며 계약갱신권을 거부하였습니다. 임차인 입장에서는 전세계약 만기 시점에는 아직 임대사업자인데도 계약갱신을 거부할 수 있는지 의문이라며 상담을 요청해왔습니다.
■계약갱신청구권과 실거주 사유로 인한 거부=우선 임대인이 임대사업자가 아니고 일반인이라면, 임대인과 그 직계존비속의 실거주 사유로 임차인의 계약갱신요구권에 거부통보 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 임대인의 재산권에 대한 최소한의 보호조치로 입법자들이 마련해놓은 거부 사유입니다.
다만 이 경우에도 실거주의사에 대한 증명책임은 임대인에게 있으며, 만약 실거주 하겠다고 임대차계약 갱신요구를 거부한 후 몰래 다른 임차인과 임대차 계약을 체결하는 경우 기존 임차인은 임대인에게 손해배상금을 청구할 수 있습니다.(주임법 제6조의3 제5항).
실거주하겠다고 거짓말 한 후 매도해버린 경우에는 명시적인 법 조항은 없습니다만 같은 취지로 민법상 불법행위에 기한 손해배상청구권이 인정될 여지도 있으므로 주의하셔야 하겠습니다.
■임대사업자의 계약갱신요구권 거부사유 살펴보기=우선 임대사업자는 [민간임대주택에 관한 특별법]이 우선 적용됩니다. 특별법 제3조에 따르면 이 법에서 정하지 아니한 사항에 관하여는 [주택임대차보호법]을 적용한다고 되어 있으므로, 민간임대주택법에서 정한 사항에 관하여는 주택임대차보호법보다도 우선하여 적용되게 됩니다.
[민간임대주택법 제45조] 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다.
[같은법 시행령 제35조] 임대인은 임차인이 부정한 방법으로 계약을 체결했거나, 3개월 내로 입주하지 않았다거나, 3개월 이상 연속으로 월세를 연체하거나, 임대인 동의없이 개축 증축하거나, 고의로 파손 또는 멸실시키거나, 재산요건에 위배되거나 하는 경우가 아닌 한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다. (요약)
조문을 살펴보시면 주택임대차보호법에서는 임대인의 실거주가 계약갱신요구권의 거부사유로 포함되어 있지만, 민간임대주택법에서는 포함되어 있지 않습니다. 민간임대주택법이 특별법으로서 주택임대차보호법보다 우선하여 적용되므로, 임대사업자는 실거주 사유로 임차인의 계약갱신에 대하여 거부할 수 없습니다. 추가로 상가임대차보호법도 마찬가지로 건물주가 직접 들어와서 영업을 하고 싶더라도 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 없습니다.
■사안의 해결=임차인의 계약갱신요구권 행사가 요건을 갖추어 적법하게 이루어졌다면 임대사업자는 실거주 사유로 계약갱신을 거부할 수 없습니다. 심지어 사안의 경우 매매를 용이하게 하기 위하여 잠시 실거주하겠다고 임대사업자 스스로 자백한 경우로 계약갱신을 부당거절하고 임대차계약이나 매매를 진행하는 경우에는 임차인에게 손해배상금을 지불할 수도 있습니다.
주택임대사업자는 다주택자들이 안정되게 임대주택을 공급하게 하기 위하여 여러 가지 세제 혜택 등을 부여하고 있는 만큼, 다주택자가 꼭 그 집에 들어가서 실거주를 하지 않아도 된다는 점에서 임차인의 안정된 거주권을 좀 더 보호하고자 하는 입법자의 의도가 반영된 설계라고 볼 수 있을 것입니다.
