처분금지가처분 등기 혹은 저당권 등기가 기입된 부동산에 전세계약을 체결해도 안전할까? 혹은 전세계약을 맺고 거주중인 부동산에 저당권 등기가 기입되는 경우 전세 보증금은 안전할지 걱정이 들 수가 있습니다. 오늘은 위와 같은 경우 전세계약과 보증금이 보호될 수 있는지 알아보겠습니다.
■부동산 등기부 살펴보기=전세계약을 체결하기 전에 부동산등기부를 확인하는 것은 기본입니다. 등기부는 소유권에 관한 사항이 기재된 갑구, 소유권 이외의 사항이 기재된 을구로 나뉩니다. 갑구와 을구를 잘 살펴서 전세계약 체결 전에 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있다면 계약을 체결하지 않는 것이 안전합니다.
■등기부 용어 살펴보기=가. 가등기
가등기란 본등기 또는 종국등기가 형식적 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종입니다. 소유권이전청구권 가등기 혹은 담보가등기의 형태가 있으며, 순위보전적 효력을 가지기 때문에 가등기에 기한 본등기가 실행되는 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급하기 때문에 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다(대법원 1982.11.23. 선고, 81다카1110)
나. 가처분
가처분이란 채권자가 부동산 등에 대하여 청구권을 가지고 있을 때, 본안판결 확정 전까지 처분 또는 멸실되는 것을 방지하기 위하여 현상변경을 금지시키는 집행보전제도입니다. 종류는 다양하지만, 주로 처분금지가처분, 점유이전금지가처분이 있습니다.
처분금지가처분의 경우 소유권이전, 저당권, 전세권, 임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하므로, 처분금지가처분등기가 설정된 후라면 제3자에게도 처분금지효력이 미치기 때문에, 소유자와 임차인이 가처분등기 후 체결한 전세계약도 무효가 됩니다.
■전세계약이 보호받을 수 있는 조건=등기부상 순위에 따라서 전세계약이 최우선순위에 있는 경우, 확정일자와 주민등록을 마친 임대차계약은 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 후순위로 저당권이 들어와 부동산 경매가 일어난 경우, 주민등록과 선순위 확정일자를 받은 임차인은 임대차계약의 유지를 선택하여 계약만료시까지 거주하는 것을 선택할 수도 있고, 부동산 경락대금에서 임대인보다 먼저 보증금을 반환받는 것을 선택하고 계약을 종료할 수도 있습니다.
다만 다시한번 주의할 점은, 이미 등기부에 선순위로 저당권등기 혹은 처분금지가처분등기가 기입된 경우라면, 확정일자와 주민등록을 갖추어 임대차보호법의 보호를 받더라도 임대차계약은 선순위 채권자의 권리와 충돌하는 범위에서는 무효가 되므로, 임대차계약의 유효성을 주장할 수 없습니다. 그러므로 꼭 전세계약 체결 전에는 등기부가 깨끗한지 확인해보는 것이 정말 중요하다고 다시한번 강조드리고 싶습니다.
