임대차 계약기간에 관하여 여러 가지 법률용어가 혼재돼 있어서, 정확하게 본인이 어떤 법률적 지위에서 권리를 행사할 수 있는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 재계약 합의, 편면적 강행규정 등 여러 가지 법률 용어에 관하여 짧고 간단하게 경우를 나눠 설명해보도록 하겠습니다.
■명시적 합의 계약=쌍방 당사자가 계약의 목적이 되는 계약물에 관하여 기간, 보증금, 월세 등에 관하여 의사의 합치를 보고 계약을 체결하는 경우, 양 당사자는 모두 계약의 구속을 받고 의무를 이행하여야 합니다. 임대인은 계약종료 전 임차인을 내보낼 수 없으며, 임차인은 계약 종료전 보증금 반환요구를 할 수 없습니다. 다만 관례 상 새로운 임차인을 데려오거나, 임대인에게 3개월치 차임을 합의금으로 지급하고 임대인이 계약을 합의해지할 수도 있습니다.
주택 임대차의 경우 일시사용을 위한 임대차로 특별히 인정되는 예외적인 사유가 아니라면 원칙적으로 최소 2년의 계약기간이 보장됩니다. 이보다 짧은 기간의 임대차계약을 체결하더라도 임대인은 임차인에게 계약의 종료를 주장할 수 없습니다. 다만, 임차인은 2년보다 짧은 계약 기간을 주장할 수 있습니다. 이를 편면적 강행규정이라고 합니다.(주택임대차보호법 제4조, 제10조) 상가는 1년의 최소 계약기간이 보장됩니다.
■묵시적 갱신(주임법 제6조의2)=계약기간만료 6개월전부터 2개월전까지(상가는 1개월전까지) 쌍방이 재계약합의 혹은 갱신거절에 관하여 의사표시를 발하지 아니한 경우 묵시적 갱신이 체결됩니다. 이 경우 기간이나 월세 등 계약 조건의 변경 없이 계약이 재체결된 것으로 봅니다. 다만 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고 이 경우 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
상가임대차보호법의 경우, 강원도는 환산보증금(보증금+월세*100)이 3억 7천을 초과하는 경우 몇가지 조항이 적용되지 않습니다. 만약 보증금 8천 월세 300으로 환산보증금이 3억 8천이라 상임법이 적용이 되지 않는 상가의 경우를 살펴보겠습니다. 상임법에 의한 묵시적 갱신(상임법 제10조제4항)이 적용되지 않고 민법상 묵시적 갱신 조항(민법 제639조)이 적용되므로 기간의 정함이 없는 임대차(민법 제635조)로 간주되고 양 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고 6개월이 지난 후 해지 효력이 발생합니다.
■계약갱신요구권(주임법 제6조)=주택의 경우 2+2로 4년까지, 상가의 경우 임차인 최초 입주시부터 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 주택은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있으며, 이 경우 임대인은 법으로 정해진 정당한 이유를 증명하지 못하는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 또한 임대인은 5%이상 월세 및 보증금을 올려달라고 요구할 수 없습니다. 5%를 초과한 인상계약은 무효로 부당이득반환의 대상이 되거나, 새로운 계약으로 취급되어 계약갱신요구권이 부활할 수도 있습니다.
계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
계약갱신청구권의 중복행사에 관하여 원칙은 금지되지만, 차임이 급격하게 오르거나 당사자가 바뀌는 등 계약의 중요부분에 중대한 변경이 있는 경우 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니라 신규 재계약을 했다고 간주되므로, 계약갱신요구권을 한번 더 사용할 수 있습니다.
■계약의 종료=계약서에서 계약의 시작 시점을 정할 수 있고, 계약의 종료는 임대인이 보증금을 돌려주고 임차인이 부동산의 인도를 돌려준 때에 종료됩니다. 임대인이 부동산을 돌려받지 못했다면, 계약이 종료되지 아니하였으므로 월세를 청구할 수 있고, 돌려주지 않은 보증금에 대하여 이자가 발생하지 않습니다. 역으로 임차인도 보증금을 돌려받지 못했다면 부동산을 인도하여서는 안됩니다. 다만, 임차인이 실제 거주하지 않고 보증금을 돌려받을 때까지 부동산의 인도만 거절하고 있는 상황이라면 임차인은 사용하지 않은 기간에 대해서는 월세를 지급할 필요가 없습니다.(98다15545, 2004재다818)
