(13)사회초년생을 위한 임대차계약 꿀팁
최근 부동산 가격의 하락으로 전세를 이용한 갭투자가 위태로워지며, 전세금을 제때 돌려주지 못하는 전세사기 소식이 연일 뉴스에 보도되고 있습니다. 사회초년생들이 안전하게 전세계약을 체결하기 위하여 미리 알아두어야 할 정보들을 한번 정리해보았습니다.
■등기부등본 확인하기=안전한 임대차 계약의 시작과 끝이라고 할 수 있습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 자유롭게 출력할 수 있습니다. 임대차 계약을 맺기 전 꼭 확인해보시기 바랍니다.
등기부등본은 소유권 현황을 확인 할 수 있는 갑구, 저당권 전세권 등 제한물권의 현황을 확인할 수 있는 을구로 나눠져 있습니다.
임대인의 인적 사항이 갑구의 소유권자와 같은 지 우선 체크하시고, 만약에 부동산 소유권자가 부동산 신탁계약을 맺고 수탁받은 신탁회사 명의로 등기가 되어있는 경우 꼭 신탁원부를 발행받아 부동산 임대권한이 누구에게 있는지 확인해보시고, 대부분 경우에는 신탁회사와 임대차계약을 체결해야하며 위탁자인 소유권자와 계약을 체결하면 안된다는 사실을 꼭 기억하셔야 합니다. 신탁회사가 임대차계약 동의서를 발행하는 경우에는 위탁자인 소유권자와 임대차계약을 체결할 수도 있지만, 이 경우에도 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지 꼭 체크하시길 바랍니다. 신탁등기 말소를 특약으로 넣는 것도 한 방법입니다.
을구에서는 임대차 목적 부동산을 담보로 대출을 받은 사실이 있는지 저당권을 체크하셔야 합니다. 소송 및 경매가 진행되는 경우 을구에서는 우선변제권의 순번대로 상위순번부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.
가압류 등이 들어와있다면 소송이 예정되어 있을 수도 있으므로 꼭 주의하셔야 합니다. 임차권등기가 기입돼 있다면, 임대인과 임차인 사이에 보증금 반환에 대하여 분쟁이 발생한 사실이 있다는 것이므로 어떤 사정이 있는지 공인중개사에게 자세히 알아보시기를 추천드립니다.
‘KB부동산시세’ 등 여러 가지 방법으로 확인한 임대차목적물의 시세에 비하여 과도한 저당권이 을구에서 확인되는 경우, 소송 등의 방법에 의하더라도 보증금 전액을 못 돌려받을 가능성이 높으므로 조심하셔야 합니다.
■ 전세대출, 전세보증보험 가능 여부 확인하기=계약서를 작성하실 때 특약으로 ‘전세대출과 전세보증보험가입이 안된다면 계약을 취소한다.’ 라는 문구를 넣는 방법도 추천합니다. 이왕이면 주택도시보증공사(HUG)에 임대차 목적물의 등기부를 미리 준비하여 보증보험가입이 되는지 확인하고 임대차계약을 체결하는 방법이 좋습니다. 전세보증보험 가입시 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 보증사고가 발생하더라도 HUG에서 임차인에게 대신 보증금을 돌려주기 때문에 전세사기를 예방할 수 있는 가장 안전하고 빠른 방법입니다.
■전입신고와 확정일자 꼭 체크하기=임대차보호법은 부동산이 경매로 넘어가는 경우 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여합니다. 대항력은 제3자에게 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리이고, 우선변제권이란 일반 채권자보다 경매대금에서 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 그러나 임대차보호법의 우선변제권 효과를 누리려면, 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 하는 것이 요건입니다. 전세계약 체결 당일 꼭 행정복지센터를 방문하거나 온라인으로 확정일자와 전입신고를 진행하시길 바랍니다. 계약서에 특약으로 ‘전세계약 체결 후 대항력과 우선변제권 취득 전에 임대인이 추가적인 대출을 받는다면 계약을 무효로 한다’ 라는 문구를 기입하는 경우 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다.
■원상회복의무 범위와 책임 명시하기=임차인이 입주시에 오래된 도배장판 및 집기류에 대하여 임대인이 새로 교체해주지 않았음에도 불구하고, 퇴거시 원상회복을 요구하며 비용을 보증금에서 공제하려고 할 수 있습니다. 이런 경우를 대비하여, 입주시 꼼꼼하게 시설물의 하자를 촬영 및 기록해두셔야 합니다. 임차인의 과실이 아닌 노후된 시설물의 하자(보일러, 배관)로 인한 손해는 임대인이 책임지고, 임차인은 소모품 비용을 책임지는 것이 원칙입니다.
