정부가 내년 부동산 공시가격의 시세 반영률(현실화율)을 올해 수준으로 동결키로 하면서 아파트 등 공동주택 현실화율은 평균 69.0%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%가 될 전망이다
국토교통부는 21일 중앙부동산가격공시위원회에서 '부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안'을 심의·의결하고 내년 부동산 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결한다고 밝혔다.
이에 따라 문재인 정부가 수립한 공시가격 현실화는 로드맵 시행 전인 2020년 수준(아파트 69.0%)으로 시세 반영률이 고정됐다.
공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등을 부과하는 기준이다. 현실화율은 공시가격이 시세를 얼마나 반영하는지 보여주는 지표로, 공시가격 산정의 중요 요소다.
2020년 도입된 공시가격 현실화 로드맵은 현실화율을 매년 단계적으로 높여 2035년까지 90%로 끌어올리는 것을 골자로 한다. 기존 계획대로라면 아파트의 경우 내년 현실화율이 75.7%가 돼야 하는데, 6.6%포인트 낮춘 것이다.
내년에 9억원 미만 아파트에 적용하는 현실화율은 68.1%, 9억원 이상∼15억원 미만은 69.2%, 15억원 이상은 75.3%다.
국토부는 금리 인상, 물가 상승, 가계부채 증가에 따른 국민 부담을 덜기 위해 공시가격 인상을 최소화할 필요가 있다는 점과 부동산 시장의 불확실성, 거시경제 여건의 불안정성이 여전하다는 점을 고려해 현실화율을 동결했다고 밝혔다.
당초 정부는 올해 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추고서 내년부터는 수정한 현실화 계획을 적용하겠다고 밝혔지만, 현실화 계획 자체의 필요성과 타당성을 전면 재검토하기로 했다.
내년 1월부터 이를 위한 연구용역을 진행하며, 근본적 개편 방안은 내년 하반기에 발표할 방침이다.
한편 정부 시책에 따라 서울을 위주로 상당수 주택 소유자의 보유세는 오를 것으로 전망된다.
서울 아파트값은 지난해 하락분을 상당 부분 회복하며 오른 곳이 많아 부동산 보유세 과세 기준이 되는 공시가격이 상승할 가능성이 크기 때문이다
반면 전세사기 여파에 따른 수요가 감소로 가격 상승 폭이 작거나 하락한 빌라(연립·다세대) 등은 공시가격이 하락할 수 있다.
이에 따라 주택 유형·지역별로 내년 공시가격 변동률 격차가 예년에 비해 크게 벌어지고, 결국 보유세 부담도 달라질 것이라는 관측이 나온다.
한국부동산원에 따르면 올해 들어 9월까지 서울 아파트 실거래가지수는 13.42% 올랐다.
10월 지수가 0.45%(잠정) 하락하는 등 최근 집값 상승세가 꺾이며 12월까지 지수가 하락세를 보인다고 해도 연간 상승률은 10% 안팎이 될 가능성이 크다.
1∼9월 전국 아파트 실거래가 지수는 5.74% 상승했다.
올해 전국과 서울의 공동주택 평균 공시가격이 각각 18.61%, 17.3% 하락했지만, 내년엔 상승 전환이 확실시된다.
서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 아파트를 보유한 1주택자는 내년 보유세 추정액이 281만원으로 올해 추정 납부액(253만원)보다 10%가량 오른다. 현 시세를 토대로 산정한 내년 공시가격이 12억원을 넘겨 종합부동산세(7만9천원) 납부 대상이 되는 점이 영향을 미쳤다.
서울 송파구 잠실주공5단지 82㎡를 보유한 1주택자는 보유세가 올해 439만원에서 내년 633만원으로 44%가량 오를 것으로 보인다. 시세 상승에 따라 이 아파트의 공시가격은 올해 15억1천700만원에서 내년 20억3천310만원으로 오를 것으로 추정된다.
반면 현재 시세가 29억5천만원으로, 연초보다 떨어진 서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 내년 보유세 추정액은 862만원으로 올해(883만원)보다 소폭 줄어들 것으로 추산됐다.
공시가격 추정치는 올해 11월 시세 기준 하한가에 공동주택 공시가격 현실화율 69%, 재산세 공정시장가액비율 43∼45%를 적용해 산출했다.
올해 재산세에 적용한 1주택자 공정시장가액 비율은 45%다. 행정안전부는 내년에 적용할 공정시장가액비율을 결정한 바 없으며, 내년 주택공시가격과 납세자 세 부담을 고려해 결정할 예정이라고 밝혔다.
올해 들어 저가보다는 고가 아파트 위주로 상승세가 두드러져 강남권과 비강남권 사이 공시가격 상승률 격차와 이에 따른 보유세 부담 차이가 커질 수 있다.
시세 하락 폭이 큰 지방 중저가 아파트 단지의 경우 내년 보유세가 낮아질 것으로 보인다.
지방 아파트 실거래가지수는 올해 1∼9월 1.99% 올랐고, 전북의 경우 1.26% 하락했다.
전세사기 여파로 수요가 급감한 연립·다세대 주택 역시 올해 1∼9월 전국 실거래가지수 상승률이 1.63%로 서울 아파트와 차이가 크다.
서울 연립·다세대의 9월까지 누적 실거래가지수 상승률은 2.1%로 아파트(13.42%) 상승률의 7분의 1 수준이다.
지역·주택 유형·가격대별로 격차가 커지는 것이다.
빌라의 경우 공시가격이 하락하면 세입자의 전세보증금 반환 보증보험 가입을 위해 집주인이 전세금을 더 낮춰줘야 한다. 정부가 전세사기 방지를 위해 전세금이 공시가격의 126% 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있도록 문턱을 높였기 때문이다.
김오진 국토부 1차관은 "공시 제도가 공정과 상식에 기반해 운영되기 위해서는 현실화 계획에 대한 근본적 검토와 종합적 처방이 필요한 만큼 국민 눈높이에서 현실화 계획을 재검토할 것"이라고 밝혔다.
