기본공제 상향조정과 세율 인하, 2주택자에 대한 중과 해제 등 세법 개정에 따라 올해 종합부동산세(종부세) 부담액이 최소 20% 중반 이상 줄어들 것으로 보인다.
종부세 부담액이 ⅓ 수준으로 줄거나 아예 종부세 부과 대상에서 빠지는 경우도 속출할 것으로 예상된다.
19일 세무업계에 따르면 올해 서울 지역 아파트의 종부세 부담액이 최소 20%대 중반 이상, 상당수가 60%대 이상 줄어들 것이라는 분석이 나오고 있다.
이는 서울 지역의 공시가 하락률이 작년 대비 15%는 내려갈 것이라는 가정에 기반한 분석이다.
부동산 세금계산서비스 '셀리몬'(sellymon)은 이런 공시가 하락률을 가정해 지표가 될 만한 서울 지역 84㎡ 아파트 15곳의 1세대 1주택 단독명의자(공제없음)의 종부세 부담 변화를 분석했다.
지난해 종부세 954만원을 부담했던 서울 반포동 아크로리버파크 84㎡의 올해 종부세는 700만원으로 26.6% 줄어들 것으로 예상됐다.
공시가 하락에 1세대 1주택자에 대한 기본공제가 11억원에서 12억원으로 오르고, 적용세율이 낮아지는 효과가 결합해 나타나는 현상이다.
고가주택에서 세 부담이 가파르게 늘어나는 종부세의 기본 구조에서 세제 개편과 공시가 하향 조정에 따른 세 부담 감소 효과는 고가주택일수록 낮게 나타난다.
즉 최고가 아파트 그룹에 속하는 아크로리버파크의 세 부담 감소율이 20%대 중반이라면 다른 아파트들은 감소율이 더 크다는 의미다.
셀리몬은 지난해 공시가가 20억원대였던 아파트들의 1세대 1주택 단독명의자 종부세 부담 감소율이 20~40%대, 10억원대 후반 아파트들은 60% 이상으로 봤다.
공시가 분포로 볼 때 상당수 1세대 1주택 단독명의자들의 종부세 부담이 30%가량 준다는 의미다.
지난해 종부세 66만원을 냈던 아현동 마포래미안푸르지오는 올해 종부세 대상에서 빠지게 된다.
1주택 부부 공동명의자의 경우 공시가 하락에 기본공제가 12억원에서 18억원으로 오르는 효과가 겹치면서 올해 종부세 부담이 가장 크게 줄어드는 계층이다.
지난해 기준 공시가가 13억~18억원대였던 잠실 리센츠, 대치동 은마, 아현동 마포래미안푸르지오, 흑석동 아크로리버하임 등 아파트의 1주택 부부 공동명의자들은 올해부터 종부세 납부 대상에서 빠진다.
공시가 18억원이 시가 약 27억원이라는 점을 고려하면 극소수의 강남 고가 아파트를 제외하면 1주택 부부 공동명의는 올해 종부세에서 해방을 의미한다.
지난해 공시가 20억원대 아파트의 1주택 부부 공동명의자 종부세 감소율도 70~80%대에 달한다.
지난해 공시가 합계 20억 중반에서 50억원에 이르는 구간의 서울 2주택자의 경우 종부세 부담 감소율이 60~70%에 달한다. 기본공제 인상(6억→9억원)과 중과 대상 배제, 공시가 하락 등 효과가 맞물린 결과다.
종부세 중과 대상에서 빠진 과세표준 12억원 이하 3주택자 역시 종부세 부담 감소 폭이 70% 안팎에 달한다.
지난해 종부세법 개정에 따라 올해는 종부세 기본공제가 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 올라간다.
1주택에 0.6~3.0%, 조정 대상 2주택자 이상에 1.2~6.0%를 적용하던 종부세율은 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%로 낮아진다. 세 부담 상한도 최고 300%에서 150%로 낮아진다.
기본공제액이 늘어나는 것, 적용 세율이 낮아지는 것, 종부세 중과세율 적용 대상에서 조정 대상 2주택자를 빼주는 등 모든 조치가 세 부담 감소를 의미한다.
종부세 공정시장가액 비율이 지난해 60%에서 올해 80%로 올라갈 가능성이 큰 부분이 유일하게 세 부담 증가 요인이지만 세 부담 감소 변수가 훨씬 커 종부세 부담이 늘어나는 가구는 없을 것으로 정부는 보고 있다.
한편 정부가 올해 종부세 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 상향하는 방향을 논의한다.
공정시장가액비율이란 세금을 부과하는 기준인 과세표준(과표)을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율을 말한다.
올해 공동주택 공시가 상황과 시장 여건 등을 고려해 세제 정상화를 추진하겠다는 것이다.
기획재정부에 따르면 정부는 내주 공동주택 공시가격 발표를 앞두고 종부세 공정시장가액비율 조정 방안을 검토하고 있다.
현재 60%로 역대 최저치까지 내려간 공정시장가액비율을 평시 수준인 80%로 되돌리겠다는 취지다.
공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 결정하는 공시가격의 비율로, 정부 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 조정할 수 있다.
종부세는 개인별로 보유한 주택 공시가격에서 기본공제 금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출하므로 이 비율이 올라갈수록 세 부담은 커지게 된다.
다만 주택 공시가격 자체가 하락할 경우는 공정시장가액비율이 올라가더라도 세 부담은 커지지 않고, 오히려 줄어들 수도 있다.
정부 역시 올해 공시가격이 작년보다 떨어질 거라는 전제하에 공정시장가액비율 조정안을 들여다보는 것으로 전해졌다.
실제로 관련 업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 지역에 따라 작년 대비 10∼20% 이상 대폭 내려갈 수 있다는 전망이 나온다.
정부로서는 보유세 급증에 따른 부담을 덜면서 공정시장가액비율을 조정할 수 있게 된 셈이다.
공정시장가액비율 조정에는 현 정부가 추진해 온 부동산 세제 '정상화'를 마무리한다는 의미도 있다.
지난해 종부세법 개정을 거쳐 올해 공정시장가액비율을 2018년 이전 수준으로 환원함으로써 부동산 세제 개편을 일단락하겠다는 것이다.
당초 종부세 공정시장가액비율은 제도가 도입된 2008년부터 2018년까지 10년간 80%로 유지됐다.
이후 공정시장가액비율은 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95% 등으로 매년 올랐다가 작년에 한해 60%까지 내려갔다.
지난해 공동주택 공시가격이 두 자릿수로 급등한 데다 보유세 부담을 낮추기 위한 세법 개정이 야당의 반대로 무산된 영향이다.
반면 올해는 공시가격이 내려가고 종부세율 인하와 공제금액 인상 등도 마무리된 만큼 공정시장가액비율을 낮출 명분은 사라졌다는 지적이 나온다.
정부 내부적으로도 공정시장가액비율 80%는 시행령상 조정 가능 범위(60∼100%)의 중간값이라는 점에서 비교적 합리적인 기준이라는 정책적 공감대가 있다.
세수 역시 중요한 고려 요소다. 공정시장가액비율을 현행 60%로 유지한다면 종부세수는 당초 계획보다 더 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
정부는 이미 올해 공정시장가액비율을 80%로 올린다는 전제로 종부세 세입 예산을 산출했다.
그 결과 올해 종부세수는 약 5조7천억원으로 전년(추경 기준) 대비 30% 넘게 줄어들 것으로 전망됐다.
여기서 추가로 공정시장가액비율이 내려가면 종부세수는 이보다도 더 큰 폭으로 감소하게 된다.
올해 세수 확보가 불확실한 상황에서 확정적인 세수 감소 요인을 추가로 떠안게 되는 것이다.
다만 정부는 공시가격이나 세수를 비롯한 정책 여건을 종합적으로 고려해 공정시장가액비율을 확정하겠다는 방침이다.
공정시장가액비율은 올해 종부세 과세 기준일(6월 1일) 이전 발표를 목표로 검토하되, 이르면 내달 중에 최종안을 발표하기로 했다.
정부 관계자는 "공정시장가액비율은 여러 가지 상황을 고려해 결정해야 할 문제"라며 "구체적인 조정 폭은 결정되지 않았다"고 말했다.
