택지조성사업 완료 후 20년이 지난 100만㎡ 이상 택지에 대한 재건축이 가능해진다.
건축 사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 최대 500%까지 대폭 완화한다.
리모델링을 하는 경우에는 세대 수를 추가로 확보할 수 있도록, 수직증축 허용 가구 수를 일반 리모델링 단지에 적용되는 15%보다 더 높여주기로 했다.
국토교통부는 1기 신도시를 포함해 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 지난 전국의 100만㎡ 이상 택지지구를 특례 대상으로 한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요 내용을 7일 공개했다.
국토부는 오는 9일 원희룡 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회에서 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다.
1기 신도시 재정비는 윤석열 대통령의 공약 중 하나로, 정부는 태스크포스(TF)를 만들어 특별법에 담을 내용을 논의해왔다.
특별법 적용 대상은 '노후계획도시'로 택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지를 뜻한다.
국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼았다. 도시가 노후화하기 전에 체계적으로 재정비 계획을 수립하도록 하겠다는 취지다.
이 기준에 따라 1기 신도시뿐 아니라 수도권 택지지구, 지방거점 신도시 등 전국 49개 택지지구가 특별법을 적용받을 수 있다.
서울에선 목동, 상계, 중계, 개포, 고덕, 신내, 수서지구 등이 적용 대상이고, 서울 외 수도권에선 인천 연수, 안양 포일, 수원 영통지구 등이 포함된다.
지방에선 대전 둔산·노은, 광주 상무, 부산 해운대, 대구 성서지구 등이다.
국토부 관계자는 "특별법 적용대상이 되려면 지자체장이 기본계획을 수립해야 하기 때문에 20년 이상 된 모든 노후계획도시가 무조건 적용 대상이 되는 것은 아니다"라고 말했다.
택지지구를 분할 개발해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하더라도, 인접하거나 연접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이면 노후계획도시에 포함되도록 했다. 또 택지지구와 붙어있는 노후 구도심도 노후계획도시에 넣겠다는 계획이다.
서울에도 노후 아파트가 수두룩한데 1기 신도시에만 특혜를 준다거나, 지방 균형 발전에 역행한다는 비판을 고려한 조치로 보인다.
노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면, 안전진단 기준을 완화하는 파격적 인센티브를 부여한다.
앞서 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 여겨지던 구조안전성 비중을 축소하는 등 안전진단 기준을 완화했는데, 문턱을 이보다 더 낮추겠다는 것이다.
대규모 광역교통시설같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우에는 안전진단을 면제해준다.
또한 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 게 가능하다.
노후계획도시 특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하게도 한다.
리모델링하는 경우에는 늘릴 수 있는 세대 수를 현행 15%보다 더 확대한다. 추가할 수 있는 세대 수의 구체적 범위는 향후 시행령에서 규정하게 되는데, 국토부는 20% 내외를 고려하고 있다.
이와 함께 모든 정비사업에는 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했다.
지자체는 이주대책 수립을 주도하고, 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 재건축이 진행되는 동안 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진하게 된다.
초과이익 환수는 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납을 가능하도록 한다.
정부가 특별법의 대상을 당초 1기 신도시에서 전국 택지지구로 확대하면서 동시다발적인 재정비가 추진되고 이에 따른 혼란이 일 수 있다는 우려도 나온다.
현재 서울 목동 아파트단지 등은 기존 지구단위계획에 따른 재건축을 추진하고 있다.
특별법을 적용하려면 서울시장이 특별법에 따른 재정비를 하겠다는 판단을 내리고, 정비기본계획을 다시 세워야 한다.
처음부터 단계를 다시 밟으면 시간이 더 오래 걸릴 수 있다는 게 정부 설명이지만, 노후택지 지구들은 분주하게 '득실 따지기'에 나설 것으로 보인다.
